農村房改的「宣城樣本」

《瞭望》新聞週刊
2008-10-06

*** *** ***

《系列‧中國》編按：中國共產黨第十七屆中央委員會第三次全體會議將於10月9日至12日在北京召開。中共政治局為此在不久之前已擬定了一份《中共中央關於推進農村改革發展若干重大問題的決定》作三中全會的討論稿。一般資料顯示，這份文件將為進一步把中國農村的土地推向私有化、資本化的政策，提出合法化和合理化的理據。

在三中全會召開前夕，北京《瞭望》新聞週刊一連發表五篇報導/評論性文章，以「樣本」、「實踐」、等名義，宣揚「農村改革突破」。《瞭望》的作法，過去經驗來看，應是替三中全會以解決「城鄉分割」、提高「農民融資能力」等理據下，實行進一步把土地推向私有化，提供「成功」的「實踐」和「樣本」。

我們將選取《瞭望》的其中三篇文章傳登。這並非表示我們同意中共的農村私有化的道路。恰相反，我們相信，中共的做法衹會大規模擴大全國經已汎濫的財富之極度兩極分化。

*** *** ***

根在產權歸屬的農村房改，關係著農村資產向資本如何解放的大問題

我國目前實行的是城鄉分割的房地產制度。城市土地歸國家所有，但居民和企業可購買國有土地使用權。由此，城市居民的住房經由建設部門發放房屋所有權證、國土部門發放國有土地使用權證後，可進入市場交易。而在農村，中國現行法律和政策規定，農民宅基地屬於集體所有，只能在本村流轉，造成農民住房長期不可交易，相應的房屋權屬登記系統也極為滯後。

在農村調查時，許多農戶都對本刊記者歎息道：農村房屋，哪一塊磚、哪一塊瓦不是農民用現金購回的。造一幢新房，往往要讓全家10～20年的財產性收入「沉澱」下來，「活錢頓時變成了死資產」。甚至有農民認為，城鄉二元分割的體制對農民最不公之處就體現在這裡。在農村遭遇「融資難」的今天，他們呼籲加大農村房屋產權的流動性，以激活這塊最大的「沉睡資產」。

安徽省宣城市從1997年就開始「悄悄地、大膽地」試點農村房屋產權登記制度改革，使農村房屋產權在進一步明晰後進入銀行作為抵押物，並允許進行交易。農村房屋產權實現規範流轉之後，當地農民數量龐大的房屋資產，迅速化為資金流動起來，農民融資能力大大提高。

此前召開的安徽省建設工作會議上，有關專家認為，實施農村房屋產權登記、發證、流轉制度，有利於調整農村產業結構，發展農村經濟，實現農民增收；有利於加強村鎮規劃管理，促進社會主義新農村建設，統籌城鄉發展。這將引爆農村生產力的新一輪大解放。

喚醒「沉睡資本」

調研中，本刊記者遇到了李鼎清，宣城市宣州區向陽鎮楊村的一名農民。2002年，他把自家的兩層磚混結構商住房辦理了抵押登記，從信用社申請了3萬元貸款。有了本錢，李鼎清幹起了棉花收購買賣，向周邊縣市和浙江、江蘇、山東等地經銷，逐步積累了自己的「第一桶金」。

2004年，嘗到了貸款「甜頭」的李鼎清再次動用自己的房產證，加上本村另外3戶村民的房產證，向信用社申請房屋抵押貸款9萬元。利用貸款，李鼎清合夥成立了年和棉製品有限公司，從事棉花加工和銷售經營。公司雖小，但年加工籽棉400萬斤，當年實現利潤46萬元，還解決了100多名剩餘勞力的就業問題。像李鼎清一樣，依靠自家房產抵押盤活資金、發家致富的農民，在宣城已有近萬人。

宣城市房管局孫令軍局長告訴《瞭望》新聞週刊，農村房屋登記制度改革遇到的第一個難題，是缺乏現成的法律、法規依據，特別農村房屋的流轉受到現行法律、法規嚴重制約，加上多數鄉鎮沒有基層房管所，開展農村房屋登記工作曾困難重重。

遵循「積極探索、慎重試驗」的原則，宣城市房地產管理局自1997年起大膽突破了農房產權登記範圍的框框，規定：只要「農民自願」、土地來源合法，無論鄉鎮國有土地範圍內的房屋還是集體土地範圍內的房屋，一律可以列入房屋產權登記發證範圍。

他們在各鄉鎮政府成立了「房屋產權登記發證辦公室」，接受農村房屋登記的申報受理工作，為了增強此項工作的權威性，他們把農房產權登記中的登記收件、勘丈繪圖、申報資料初審等環節，委託各鄉鎮政府代辦，由市房管局進行統一的業務指導與管理。

為了激勵農民進行農房產權登記的積極性，宣城市房管局採取多種措施進行服務。考慮到部分鄉鎮路程較遠、交通不便等因素，為方便農村申報房屋登記，他們在交易大廳設立「快捷通道」，從受理、審批、繕證、發證等提供「一站式」服務。只要產權清楚，申報資料齊備，當天內辦結。

在具體做法上，宣城採取了鄉鎮政府與土地、城建、金融等部門齊抓共管的方式。在初始啟動階段，動員鄉鎮及土地、規劃部門對農民現有房屋的用地規劃手續盡可能予以確認。在此基礎上，加快村莊用地和建設規劃的編制，促進規劃管理工作的迅速跟進。

在遵守擔保法有關規定的同時，對符合流轉條件的房屋，金融部門積極開展抵押貸款業務，使農民能夠感受到申請房屋登記的現實功效。截至2007年底，宣城市共核發農村房屋產權證9256本(戶)、發證面積123萬平方米。

農房明確了權屬，在資金面引發了連鎖反應，宣城農房的流轉與交易逐漸活躍起來。2003年至2005年，宣城市村鎮房屋轉讓400多起，轉讓額達1822萬餘元。今年1月至5月村鎮房屋轉讓82起，轉讓額763萬元；在房產抵押方面，2003年至2007年共辦理農房抵押貸款7700多起，抵押貸款額5億多元。今1月至5月，宣城又新增農房抵押670多起，抵押額4200多萬元。

宣城對這項新改革的每一個環節都嚴加監督，尤其嚴防產權登記環節產生「意外」而導致後續的農房抵押交易環節失敗。孫令軍告訴本刊記者，多年來，宣城市房管局一直嚴格操作程序，規範操作流程，注重對外協調，及時化解矛盾，從未發生因房屋轉讓、抵押登記引起的行政復議或行政訴訟發生。

資產變資本的威力

盤活農民住房資產，並使之變為「資本」，是農民致富的迫切需要，也是新農村建設和發展的需要。李鼎清說，目前，農民小額貸款一般只有三五千元，只能解決買化肥、種子等小問題，而像開商店、搞船舶運輸、合夥辦企業、收購棉花等經營行為，資金需求量都在三五萬至十萬元左右，必須依靠貸款解決。

在宣州區農村信用聯社副主任董欽德看來，宣城市試點農村房屋產權登記制度，其最大的突破在於通過這種方式讓農民多了一條融資渠道。「雖然一套農房，沒有城市裡的房屋價值高，但對農民來說，積極意義不可小視。」他告訴《瞭望》新聞週刊。

農民用農房產權證抵押貸款後，錢去向何方？2006年6月份，宣城市房管局在宣州區向陽、古泉、溪口、狸橋等部分鄉鎮進行農村房屋產權登記時，進行了專題調查。分析發現，農民房屋抵押貸款用途和結構為：種植業占10%、禽畜養殖業占15%、水產特產占10%、茶林特產占10%、農產品加工業占20%、農產品購銷占20%、運輸業占5%、服務業占4%，其他工業及服務業占6%。房屋抵押貸款融資，支持了一大批特色產業、特色市場的興起，促進了農業發展，農民增收。貸款幾乎全部用於經濟發展，沒有一筆流向生活消費或其他用途。這樣的貸款流向更堅定了宣城市深化改革的決心。

2007年，宣城市平均每宗鄉鎮集體土地房屋抵押的抵押額約為11萬元。農村房屋抵押貸款額同比增長73%，表明農房抵押融資的需求出現大幅增長。

「農村房屋登記和流轉還有另外兩大好處。」宣城市建委副主任葛錦明向《瞭望》新聞週刊介紹說，第一，農民為了滿足生產、生活、養殖等方面的需要，建房具有一定的隨意性，房屋私搭亂建現象嚴重，村容村貌受到一定影響。實施房屋產權登記和流轉試驗後，由於農村房屋登記需要規劃和土地前置要件手續，可以強化農村規劃管理和土地管理。

第二，由於大量富餘勞動力進城務工，農村不少家庭舉家搬遷外出或進城經商。為農村房屋登記發證後，一些沿公路兩側商住房屋，可以通過房地產抵押貸款和轉讓，為農民向城鎮轉移創造物質條件。